Innenstädte waren immer Orte der Begegnung, des Handels, der Kultur, der Verwaltung des Wohnens etc.. Kurz: Gebiete mit hoher funktionaler Durchmischung. Im Zuge der baurechtlichen Festschreibung der meisten Innenstädte als „Kerngebiet“, dienen diese vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Andere Funktionen sind nur ausnahmsweise in den Innenstädten zugelassen. Der strukturelle Wandel infolge der Digitalisierung erfordert jedoch eine grundlegende Metamorphose, die das Nebeneinander der unterschiedlichen Akteure wieder zulässt.

Die hohen Mietpreise in den 1a-Lagen haben vielfach dazu geführt, dass häufig nur der Handel in der Lage war, diese hohen Mieten zu zahlen. Infolge der Umsatzverschiebungen in den Online-Handel sowie den Folgen der Corona- Krise wird der Handel in vielen Innenstädten nicht mehr in der Lage sein, diese hohen Mieten wirtschaftlich rentabel erarbeiten zu können.

In der Folge müssen an etlichen Standorten die Mieten nach unten korrigiert werden. Die zunehmenden Leerstände setzen die Eigentümer diesbezüglich unter Druck. Es ergibt sich jedoch auch die Chance, wieder „neue Nachbarn“ im Umfeld des Handels begrüßen zu können. Bei guter Planung können Synergien in Zusammenarbeit mit dem Handel und eine erhöhte Lebendigkeit entstehen. Die verbesserte Mischung erfordert aber gleichzeitig den Respekt und die Akzeptanz der Bedürfnisse der anderen Innenstadtakteure. Daher muss die Gemengelage zum typischen Charakter der Innenstädte werden.

Die funktionsgemischte Innenstadt ist das Leitmotiv vieler Festschriften zur mitteleuropäischen Innenstadt. Diese Funktionsmischung wird üblicherweise als Garant für den jahrhundertelangen Erfolg unserer Innenstädte lobend herausgestellt.

In der Realität wird diese Idealvorstellung einer Innenstadt aber vielfach durch Verordnungen und bestehendes Recht ausgebremst. Zu nennen sind hier zum einen die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA-Lärm) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Nutzungsmischung und dichte Nachbarschaft in den Innenstädten verhindert.

Diese Nutzungsmischung in dichter Innenstadtnachbarschaft wird jedoch ein Schlüssel zur dauerhaften Lebendigkeit unserer Innenstädte sein. In etlichen Innenstädten werden sich die Handelslagen durch sinkende Frequenzen derart verschieben, dass eine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung durch den Handel an
diesen ehemaligen Handelslagen nicht sinnvoll erscheint. Es wird in den Kommunen zur Konzentration von Geschäftsstraßen kommen. An diesen Standorten gilt es dennoch die ehemaligen Handelsflächen mit angepassten und sinnvollen neuen Nutzungen zu füllen, die das „Erlebnis Innenstadt“ auch für die verbleibenden Geschäfte positiv beeinflussen. Dazu sind insbesondere gastronomische Nutzungen sowie das Ladenhandwerk zur Abrundung des Innenstadtangebotes geeignet. Eine Ansiedlung derartiger Betriebe darf nicht durch gesetzliche Vorgaben wie z.B. den Immissionsschutz verhindert werden.

Um den Kommunen das Bauen in Innenstädten jedoch tatsächlich zu erleichtern und bestehende Konflikte zu verringern, benötigen Unternehmen darüber hinaus mehr Flexibilität. Um Lieferverkehr, Veranstaltungen oder Produktionsprozesse nicht zu stark einzuschränken, sollten Unternehmen mehr Spielraum für zeitlich begrenzte Ausnahmen oder Spitzenzeiten der Lärmemission erhalten. Die Messmethoden sind so zu überarbeiten, dass die Messungen vor dem „schutzbedürftigen Raum“ stattfinden, um auch passive Schallschutzmaßahmen überhaupt sinnvoll umsetzbar zu machen. Zudem sind die Vorgaben für Gewerbelärm an den Verkehrslärmschutz anzupassen. Dabei müssen die wirtschaftlichen Funktionen in der Prioritätenliste immer oben stehen, da hiermit die hohe Anziehungskraft in ein weites Einzugsgebiet verbunden ist. Das Wohnen wiederum hat kein Einzugsgebiet und sorgt nicht für tagtägliche Frequenzen von außerhalb, so dass die Heilungswirkung für die Innenstädte nur eingeschränkt ist. Daher muss das Wohnen sich auch bei einer besseren Durchmischung dem innerstädtischen Gewerbe unterordnen, so dass die Lärmwerte in Kerngebieten nach den Empfehlungen der Bauministerkonferenz aus dem Jahr 2020 um 10db(A) auf 55 db(A) erhöht werden müssen.

Vielmehr muss die gewünschte funktionale Durchmischung sich auch in den Bestimmungen des für die Innenstädte typischen Baugebiets, dem sogenannten „Kerngebiet“, gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) widerspiegeln. Die Gemengelage sollte im Sinne der Funktionsmischung die typische Situation einer Innenstadt darstellen.