Innenstädte waren immer Orte der Begegnung, des Handels, der Kultur, der Verwaltung des Wohnens etc.. Kurz: Gebiete mit hoher funktionaler Durchmischung. Im Zuge der baurechtlichen Festschreibung der meisten Innenstädte als „Kerngebiet“, dienen diese vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Andere Funktionen sind nur ausnahmsweise in den Innenstädten zugelassen, wie z.B. das Wohnen. Der strukturelle Wandel infolge der Digitalisierung erfordert jedoch eine grundlegende Metamorphose, die das Nebeneinander unterschiedlicher Akteure wieder zulässt.

Die hohen Mietpreise in den 1a-Lagen haben vielfach dazu geführt, dass nur noch der Handel in der Lage war, diese hohen Mieten zu zahlen. Infolge der Umsatzverschiebungen in den Online-Handel sowie den Folgen der Corona-Krise wird der Handel in vielen Innenstädten nicht mehr in der Lage sein, diese hohen Mieten wirtschaftlich rentabel erarbeiten zu können.
In der Folge werden an etlichen Standorten die Mieten nach unten korrigiert werden müssen. Doch zunächst werden erwartungsgemäß die Leerstände in vielen Innenstädten zunehmen. Es ergibt sich jedoch auch die Chance, wieder „neue Nachbarn“ im Umfeld des Handels begrüßen zu können. Daraus können bei guter Planung Synergien in Zusammenarbeit mit dem Handel und eine erhöhte Lebendigkeit entstehen. Die verbesserte Mischung erfordert aber gleichzeitig den Respekt und die Akzeptanz der Bedürfnisse der anderen Innenstadtakteure. Daher muss die Gemengelage zum typischen Charakter der Innenstädte werden.

Die funktionsgemischte Innenstadt ist das Leitmotiv vieler Festschriften zur mitteleuropäischen Innenstadt. Diese Funktionsmischung wird üblicherweise als Garant für den jahrhundertelangen Erfolg unserer Innenstädte lobend herausgestellt.

In der Realität wird diese Idealvorstellung einer Innenstadt aber vielfach durch Verordnungen und bestehendes Recht ausgebremst. Zu nennen sind hier zum einen die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA-Lärm) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Nutzungsmischung und dichte Nachbarschaft in den Innenstädten verhindert.

Diese Nutzungsmischung in dichter Innenstadtnachbarschaft wird jedoch ein Schlüssel zur dauerhaften Lebendigkeit unserer Innenstädte sein. In etlichen Innenstädten werden sich die Handelslagen durch sinkende Frequenzen derart verschieben, dass eine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung durch den Handel an diesen ehemaligen Handelslagen nicht sinnvoll erscheint. Es wird in den Kommunen zur Konzentration von Geschäftsstraßen kommen.
An diesen Standorten gilt es dennoch die ehemaligen Handelsflächen mit angepassten und sinnvollen neuen Nutzungen zu füllen, die das „Erlebnis Innenstadt“ auch für die verbleibenden Geschäfte positiv beeinflussen. Dazu sind insbesondere gastronomische Nutzungen sowie das Ladenhandwerk zur Abrundung des Innenstadtangebotes geeignet. Eine Ansiedlung derartiger Betriebe darf nicht durch gesetzliche Vorgaben wie z.B. den Immissionsschutz verhindert werden.

Um den Kommunen das Bauen in Innenstädten jedoch tatsächlich zu erleichtern und bestehende Konflikte zu verringern, benötigen Unternehmen darüber hinaus mehr Flexibilität. Um Lieferverkehr, Veranstaltungen oder Produktionsprozesse nicht zu stark einzuschränken, sollten Unternehmen mehr Spielraum für zeitlich begrenzte Ausnahmen oder Spitzenzeiten der Lärmemission erhalten. Auch passive Schallschutzmaßahmen sollten stärker als bisher anerkannt werden. Deshalb sind die Vorgaben für Gewerbelärm an den Verkehrslärmschutz anzupassen. Zudem sind die Messmethoden zu überarbeiten, so dass die Messungen in einem und nicht vor dem „schutzbedürftigen Raum“ stattfinden.

Auch die Einführung des Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) war nur bedingt geeignet, die zwingend erforderliche Funktionsvielfalt in den Innenstädten zu ermöglichen. Zwar ist „(…) eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung (…)“ vorgesehen, die Erhöhung der Lärmwerte um 3 dba sind jedoch nur eingeschränkt geeignet, das tatsächliche Nebeneinander von Wohnen und Wirtschaft zu ermöglichen.

Vielmehr muss die gewünschte funktionale Durchmischung sich auch in den Bestimmungen des für die Innenstädte typischen Baugebiets, dem sogenannten „Kerngebiet“, gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) widerspiegeln. Die Gemengelage sollte im Sinne der Funktionsmischung die typische Situation einer Innenstadt darstellen.

Michael Reink
Bereichsleiter Standort- und Verkehrspolitik
E-Mail: reink@hde.de